Ranking nieruchomości

Mieszkanie może wyglądać na dobrą inwestycję i jednocześnie zarabiać mniej, niż Ci się wydaje. Ranking nieruchomości zestawia kwotę zakupu, wycenę, przychody i koszty, a następnie mówi wprost, które lokale w Twoim portfelu naprawdę pracują.

W tym artykule przeczytasz:

• Czym jest ranking nieruchomości?
• Z czego składa się punktacja?
• Jak sprawdzić ocenę nieruchomości?
• Czego potrzebuje kompletna ocena?
• Dalsze kroki

Czym jest ranking nieruchomości?

Ranking nieruchomości to lista wszystkich nieruchomości w oddziale, uszeregowana od najlepiej do najgorzej ocenianej. Ocena patrzy na mieszkanie wyłącznie jak na inwestycję - liczy się to, ile kapitału w nim zamroziłeś i ile on realnie zarabia.

Punktacja to jedna liczba w skali od 0 do 100 PKT, a jej kolor od razu podpowiada, jak wypada dana nieruchomość:

• zielony - od 85 PKT wzwyż, ocena bardzo dobra,
• pomarańczowy - między 60 a 85 PKT, ocena przeciętna,
• czerwony - poniżej 60 PKT, ocena słaba.

Z czego składa się punktacja?

Wynik końcowy powstaje z pięciu składowych o różnej wadze. Największy wpływ ma to, ile nieruchomość zarabia w stosunku do zainwestowanego kapitału:

• Stopa zwrotu, czyli ROI (40 PKT) - miesięczne przychody pomniejszone o koszty i zobowiązania, odniesione do kwoty zakupu. Komplet punktów dostaje nieruchomość zwracająca co najmniej 1% kwoty zakupu miesięcznie, czyli mniej więcej 12% rocznie.
• Wzrost wartości (20 PKT) - różnica między kwotą zakupu a najnowszą wyceną, rozłożona na lata posiadania. Średnioroczny wzrost od 8% wzwyż to komplet punktów, od 6% - 80% puli, od 4% - 60%, a od 2% - 40%.
• Pokrycie wynajmem (20 PKT) - jaka część miesięcy posiadania była faktycznie wynajęta. Kafelek rozbija to na miesiące pełnego wynajmu, częściowego oraz puste.
• Stabilność najmu (15 PKT) - średnia długość jednej umowy, czyli suma miesięcy najmu podzielona przez liczbę umów. Od 18 miesięcy na umowę to komplet punktów, od 12 miesięcy - 80% puli, od 9 - 60%, od 6 - 40%.
• Średni miesięczny czynsz (5 PKT) - poziom uzyskiwanego czynszu, odniesiony do 6000 zł miesięcznie, przy których przyznawana jest pełna pula.

W szczegółach rankingu każda składowa ma własny kafelek, na którym widzisz zdobyte punkty, maksimum możliwe do uzyskania oraz liczby, z których wynik został wyliczony - łącznie z datą zakupu, datą wyceny i kwotami przychodów.

Jak sprawdzić ocenę nieruchomości?

W poniższym przykładzie otworzymy ranking nieruchomości i prześledzimy rozkład punktacji mieszkania kupionego pięć lat temu za 100 000 zł, wycenionego dziś na 200 000 zł.

Czego potrzebuje kompletna ocena?

Punktacja pojawia się dopiero wtedy, gdy od daty zakupu nieruchomości minęło co najmniej 6 miesięcy. Przy krótszej historii wynik byłby przypadkowy, więc zamiast liczby zobaczysz myślnik wraz z ikoną wyjaśniającą powód. Takie nieruchomości trafiają na koniec listy.

Aby ocena była kompletna, zadbaj o trzy rzeczy:

• uzupełnioną kwotę zakupu w zakładce inwestycyjnej nieruchomości,
• aktualną wycenę - bez niej składowa "Wzrost wartości" nie ma punktu odniesienia,
• kompletnie odnotowane koszty i wpłaty - to z nich powstaje stopa zwrotu.

Dalsze kroki

Jeśli któraś z nieruchomości nie ma jeszcze wyceny, zacznij od wyceny nieruchomości - to najszybszy sposób na odblokowanie brakującej składowej punktacji.

Do wyniku wyliczonego z danych możesz dołożyć własną ocenę - służą do tego tagi z wpływem na ranking. Osobno warto też sprawdzić ranking najemców, który tą samą metodą ocenia rzetelność osób mieszkających w Twoich lokalach.